Несмотря на многочисленные «но», строительный бум в России продолжается. И остановить его не может даже Центральный банк со своей высокой ставкой и от того сделавшейся непомерно дорогой ипотекой. Неожиданно строительной отрасли на помощь пришли «частники» со своими загородными домами.
С января по июль 2024 года в России ввели в эксплуатацию 62,1 млн кв. м жилья. Это на 3,4% больше, чем в сопоставимом периоде прошлого года. Таких темпов удалось добиться за счёт бурного роста индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Сегодня население строит более половины жилья в стране. За первые семь месяцев на ИЖС пришлось 70,2% (43,6 млн кв. м) от всего объёма сданного жилья в России. За этот период ввод в эксплуатацию частных домов увеличился на 23,4%.
Спад наблюдается в трёх самых застроенных федеральных округах — Центральном, Северо-Западном и Южном. Такой вывод следует из статистической информации Росстата (см. таблицу).
Росстат
В то же время растёт спрос на металлопродукцию строительного назначения, частные дома теперь вместо цементного фундамента в основном ставят на железные сваи и всё чаще используют металлоконструкции для возведения каркаса.
Правда, эксперты предрекают дальнейшую стагнацию строительного рынка: программы льготной ипотеки постепенно сворачиваются, при нынешней ставке ЦБ кредиты на покупку квартир брать решаются единицы, а построить себе частный дом обходится дороже, чем купить такой же на вторичном рынке. Люди голосуют рублём — ищут более дешёвое жильё.
Как долго продлится строительный бум? Что ждать металлургам от строительного сектора? И есть ли для них здесь точки роста?
Комментарии экспертов:
Евгений Миронюк, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций»:
Действительно, портфель многоквартирного жилья в стадии строительства увеличился на 6% за II кв. 2024 г., по данным Дом.РФ, и достиг 114,6 млн кв. м на 01.07.2024 — максимум с конца 2019 года. Основным драйвером роста спроса послужило ожидание завершения «Льготной ипотеки». Однако наблюдается определённый дефицит жилья с ближайшими сроками сдачи (до 1 года). К моменту повышения стройготовности объектов, приближения сроков окончания строительства, ситуация с высоким уровнем ставок по ипотеке может смягчиться. Об этом говорит прогноз поступательного снижения ключевой ставки от ЦБ.
При этом ввод многоквартирного жилья (на основании размещённых в ЕИСЖС разрешений на ввод), также по данным Дом.РФ, замедлился: во II кв. 2024 г. застройщики ввели 4,4 млн кв. м (-42% ко II кв. 2023 г.) после 6,8 млн кв. м в I кв. 2024 г. (-16% к I кв. 2023 г.). Для металлургов текущая тенденция — риск снижения спроса на металлоконструкции.
Запуски новых проектов замедлятся в условиях охлаждения спроса на новостройки — из-за завершения «Льготной ипотеки» и высоких рыночных ставок. Тем не менее все ведущие игроки рынка и металлурги-поставщики металлоконструкций для строек уверенно смотрят в будущее: за последние 12 месяцев застройщики запустили на 42% больше новых проектов, чем ввели в эксплуатацию: продажи жилья восполняются новыми запусками. Этот факт поддержит спрос на весь спектр стройматериалов, несмотря на временный спад продаж жилой недвижимости.
Применение стальных конструкций увеличивает скорость возведения каркаса здания в 1,5-2 раза
Максим Долгов, основатель Архитектурной мастерской DA:
Девелоперы продолжают строительство проектов, уже начатых в тучные годы льготной ипотеки. Продолжается реновация. Так что стройка идёт полным ходом.
Пока ЦБ ещё формирует ипотечный стандарт, девелоперы используют различные финансовые инструменты, чтобы поддержать продажи: рассрочка, ипотека траншами, субсидирование процентной ставки. Более активными станут рекламные кампании, увеличатся маркетинговые бюджеты. Хорошим инструментом для улучшения результатов продаж остаётся качественное благоустройство. Создание зелёных зон, благоустройство набережных, спортивная и торгово-развлекательная инфраструктура, дворы, организованные по принципу многофункциональности, с зонами для спокойного и активного отдыха, детскими площадками, зелёными зонами и маршрутами для прогулок — всё это остается актуальным и повышает интерес к локации.
Учитывая рост средней высоты зданий, в сегменте многоквартирных домов объёмы применения металлоконструкций растут. В ИЖС металлоконструкции также востребованы. Рост складского и промышленного строительства, где металлоконструкции применяются очень широко, также позволяет делать позитивный прогноз.
Ярослав Кабаков, директор ИК «Финам»:
Этот рост связан с несколькими факторами. Во втором квартале 2024 года значительно ускорилось кредитование застройщиков по новым проектам, объём которого вырос на 1,9 трлн руб., до 19,3 трлн руб. Перед завершением массовой льготной ипотеки и модификацией программы «Семейная ипотека» спрос на новостройки резко увеличился. За апрель — июнь портфель строящегося жилья в РФ увеличился на 12,8 млн кв. м (+16%), что также способствует росту ввода жилья.
Квартиры в новых домах будут реализовываться в условиях дорогой ипотеки через различные механизмы.
Во втором квартале 2024 года, перед завершением массовой льготной ипотеки, наблюдалось резкое ускорение продаж жилья в новостройках, почти все сделки совершались с использованием ипотеки. Активизация спроса на новостройки позволила девелоперам на 85% покрывать свою задолженность счетами «эскроу», что помогает стабилизировать рынок. Для проектов, ввод которых запланирован на более поздние сроки, могут потребоваться специальные меры поддержки проектного финансирования, если сохранятся высокие ставки и произойдёт снижение спроса.
С увеличением объёмов строительства растёт и спрос на металлоконструкции, что открывает новые перспективы для металлургов. Рост жилищного строительства и запуск новых проектов (23,6 млн кв. м с января 2024 года) создают дополнительный спрос на металлоконструкции. Поднятие цен на новостройки и строительные материалы, включая металлоконструкции, способствует увеличению продаж и доходов металлургов. В условиях растущего спроса на металлопродукцию у металлургических компаний появляются новые возможности для расширения производства и увеличения объёмов поставок продукции на строительный рынок.
Применение сталей повышенной прочности повсеместно доказывает свою эффективность в строительстве жилых домов, офисов, складов, мостов, спортивных сооружений
Андрей Бызов, управляющий партнёр SBA (Steel Buildings Agency):
Идеология жилищного строительства на стальном каркасе провалилась. Слабо просчитали, в том числе не учли квартирографию. Это была попытка вывести стальное строительство в жилищный сектор, где исторически на шесть метров друг от друга в квартирах разнесены колонны. Попытались выйти в экономсектор с металлостроительством — в этом секторе люди сейчас покупают по 18–36 метров квартиры. Но выяснилось, что металл начинает работать эффективно, когда сетка колонн — 12 метров. Не посоветовались с конструкторами, не ведали менеджеры, что творит КБ. И дом становится дороже, тем более, при нынешних ставках в банках. Поэтому, кстати, видимо, совместный проект группы «Самолёт» и ПАО «Северсталь», широко разрекламированный, не взлетел. И программу строительства на стальном каркасе поставили на паузу.
Роман Смирнов, к.э.н., независимый аналитик, бизнес-тренер:
Пока большая стройка идёт — металлурги в выгоде, но рисков слишком много, и в будущем такие темпы повторить будет очень сложно. Что касается металлокаркаса, то о строительстве типового жилья с его широким использованием стали говорить несколько лет назад. Металл даже хотели сделать обязательным для программ реновации, но воз, по сути, и ныне там. Применение металлокаркаса в многоэтажных домах — сложная задача, учитывая повышенные требования к конструктиву жилых объектов и условия безопасности, но мировая практика подтверждает, что стальная технология может успешно применяться и в этом сегменте. Доля применения металлокаркаса в высотном жилом строительстве достигает в разных странах 12–17 процентов. В России же этот процент гораздо меньше, но положительная динамика всё-таки есть. Один из плюсов этой технологии — применение стальных конструкций увеличивает скорость возведения каркаса здания в 1,5–2 раза. Но у большинства девелоперов строительная инфраструктура настроена в основном на монолитную технологию. Также сложность заключается в отсутствии у монтажных и проектных организаций необходимых компетенций для реализации проектов жилых домов на основе металлокаркаса. Одним словом, вопросом больше, чем ответов. Понятно, что металлурги — заинтересованная сторона, и они лоббируют свои интересы, но пока получается как-то медленно.
Егор Петров
